Комментарий krisha.kz о состоянии рынка жилья, как сейчас и чт | Комментарий
Комментарий krisha.kz о состоянии рынка жилья, как сейчас и что ждать в следующем году.
Как вы охарактеризуете текущую ситуацию на рынке недвижимости РК? Приблизились ли мы к фазе стагнации и ипотечному кризису?
Стагнация это термин описывающий долгосрочный застой в целом в экономике и его нельзя отнести к одному из его секторов. Касательно ипотечного кризиса, к сожалению наше экспертное поле крайне непрофессионально, “эксперты” на основе двух чисел (количество сделок и цена за квадрат) умудряются делать далеко идущие выводы в виде ипотечного пузыря и/или пузыря недвижимости.
Основным поводом для текущей паники и прогнозов кризиса с рынком жилья послужила апокалиптическая статья в блумберге про глобальный кризис на рынке жилья незаслуженно проигнорированная нашими медиа и экспертным полем. В статье говорится что сегодняшние цены на жилье и аренду жилья в большинстве стран являются необслуживаемыми, населения будет залезать в долги которые не сможет погасить.
В нашем случае с одной стороны объемы ипотечного кредитования растут, с другой стороны тревожно сократилось количество сделок, а отдельные застройщики запустили скидочные программы и организуют круглые столы с требованием создать программу льготной ипотеки.
Сокращение сделок говорит о том, что отложенный спрос в момент карантина сегодня полностью реализовался, люди, которые хотели купить недвижимость в момент карантина, свои желания удовлетворили.
Также нужно учитывать тот фактор, что профессиональные инвесторы стали меньше заключать двойные сделки (купили у застройщика, продали конечному покупателю), теперь берут свою комиссию до введения жилья. Таким образом по моим расчетам из статистики пропало порядка 30% двойных сделок.
В целом уже можно сказать, что цикл роста закончился. Будет кратковременная нормализация рынка, после чего начнется спад. Период падающего рынка, а значит падающих цен больно ударит по застройщикам, возможно в следующем году мы не увидим кого-то из крупных участников рынка.
В сложившейся ситуации, а складывалась она более 10 лет, нужно винить МИИР и отсутствие стратегии у крупных строительных компаний. МИИР за то, что наше жилищное законодательство предусматривающее долевое участие непрофессиональных инвесторов — это уровень нищих стран, а мы страна не бедная и развивающаяся. А строительные компании за то, что игнорировали вторичный рынок и не пролоббировали закон с запретом на любую продажу недостроенного жилья. Совокупность этих факторов создало серый и неустойчивый рынок недвижимости.
Какие факторы роста могут помочь Казахстану исправить или хотя бы улучшить ситуацию и насколько они реальны для воплощения? Кроме нефтяных денег, дешёвого зарубежного фондирования, ведь это всё уже пройденный этап.
К сожаление сегодня нет очевидных факторов роста, чудесную таблетку способную в миг улучшить состояние экономики нет. НЭП (Новая экономическая политика) разрабатываемой АСПИР скорей всего будет носить скорей рекомендательный характер, отсутствие публичной дискуссии по такому программному документу это подтверждает. Экономический блок правительства надеятся на сохранение высоких цен на нефть, отдельные прогнозы ожидают в следующем году среднюю стоимость на нефть в размере 100$ за баррель. При такой цене Казахстан сможет пережить 2023 год без особых потрясений.
