​​#РабочиеКейсы Недвижимость, это выгодное вложение на 188к US | Quantum Cross Management

​​#РабочиеКейсы
Недвижимость, это выгодное вложение на 188к USD?

Весна 2023 года.

К нам обратился клиент который в прошлом году, продав свой бизнес, эмигрировал в Турцию. При составлении его личной финансовой отчётности была выявлена свежекупленная коммерческая недвижимость.

Клиент сообщил, что на новом месте сперва решил не рисковать деньгами в незнакомой среде. Он решил освоиться и разместить свободные средства в коммерческую недвижимость и сдавать её в аренду.

Доход от аренды
Данный объект сдавался по 14,000 лир в месяц или $740.
Стоимость объекта составила $188,000.
Таким образом доходность от сдачи в аренду 4.7% годовых.

Доход от прироста цены
Несмотря на то, что в лирах цены выросли многократно, цены отчищенные от инфляции показывают рост не более, чем в два раза с 2016 года. Данные от FRED.
Таким образом существует риск падения цен из-за перегретости рынка в лирах, несмотря на текущий тренд роста.

Оценка QCM
1. В первую очередь хотелось бы обратить внимание на низкую арендную доходность для турецкого региона. Так, Анкара и Анталия дают в среднем 7.5% и 10% годовых от сдачи недвижимости в аренду, соответственно - список. Таким образом, при более качественном анализе рынка можно было получить доходность от аренды вдвое выше.

2. Цель инвестора "запарковать" деньги на 1-2 года. Но в случае реализации риска падения цен, через 2 года инвестор может выйти с убытками из данной инвестиции. При инвестициях в недвижимость всегда стоит закладывать удержание объекта около 6 лет (среднее время восстановления цен на недвижимость после падений), особенно после столь бурного роста, как в Турции. Недвижимость не стоит рассматривать как объект, в котором можно запарковать деньги, которые скоро Вам понадобятся.

3. Если всё-таки говорить о "парковке" средств на пару лет, лучше всего для этого подходят облигации. На текущий момент 2 летние государственные облигации США дают 4.9% годовых. Что выше, чем арендная доходность клиента. Более того, облигации не требуют от инвестора покупки страховки от землетрясений, пожаров и не отнимает личного времени.
Более того, доходность портфеля из корпоративных облигаций инвестиционного рейтинга, на 2-3 года, около 6%.

Выводы
В первую очередь, перед инвестициями, всегда стоит сделать три главных шага:
- С какой целью и на какой срок?
- Какие риски у данного проекта?
- Есть ли альтернативы, среди общепризнанных инструментов, с учётом рисков