Где будут жить казахстанцы. Беспредельный рынок строительства | Недвижимость в Астане/Казахстане

Где будут жить казахстанцы. Беспредельный рынок строительства

Пока политологи пляшут вокруг Бути, дающего ретро-концерт «Казахстанская оппозиция жива», мы о том, чем будет определяться реальная политика в стране. Жилье, в отличие от перфомансов забытого деятеля, волнует всех. По данным Бюро нацстатистики, годовой рост цен на новое жилье по итогам апреля достиг 20,3 процента, вторичка подорожала на 27,7 процента. Как же так получилось?

Всего у нас 2,8 миллиона казахстанцев нуждается в жилье. В ближайшие 10 лет пять миллионов человек переедут в города. Кроме того, нужно учитывать и демографический рост — ежегодно в Казахстане рождается 450-500 тысяч детей. Плюс перекосы регионального развития и общий тренд на урбанизацию продолжат выталкивать людей в города: ежегодно население Нур-Султана увеличивается на 50 тысяч человек, Алматы — на 60 тысяч человек, а Шымкента — на 35 тысяч. Следовательно, наибольшим спросом будут пользоваться квартиры в столицах (Нур-Султан и Алматы), в кризис сократятся спрос и предложение в регионах.

Сейчас, судя по комментариям экспертов, рынок просел. В апреле 2022 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 52 520. По сравнению с мартом 2022 года их количество упало на 22,5 процента. Наибольшая покупательская активность, как и в марте, сохранилась в Карагандинской области — 8 898, городах Алматы (6 583 сделки) и Нур-Султане (5 900). Меньше всего квартир продали в Северо-Казахстанской области — 958.

«Пенсионные деньги» действительно перестали быть драйвером роста рынка, сказывается фактор инфляции. Повлияло на доступность квартир и появление трех новых областей: в новом областном центре Конаеве однушки уже успели подорожать с 7 до 11 миллиона тенге, трешки с 12 до 20 миллионов тенге. На ряд объектов цены взлетели в 2-3 раза. В Жезказгане цены не изменились, а в Семее рынок недвижимости и так перегрет.

Фундаментальной проблемой нашего рынка является скупка квартир в новостройках на этапе котлована инвесторами, аффилированными с застройщиком, с целью их последующей перепродажи. В Алмате так был обойден запрет на повышение цен: акимы договорились и застройщиками, чтобы цены на первичные квартиры были низкими, но после подачи отчетности властям «инвесторы» перепродавали квартиры их конечным собственникам уже по рыночным ценам.

Есть и нарушения законодательства при продаже квартир в новостройках по договору долевого участия. Из 7,5 миллиона «квадратов» жилья, которые построили в 2021 году частные строительные организации, 27 процентов возвели за счет собственных средств и 26 процентов — после получения разрешений, которые предусмотрены законодательством. Остальные 47 процентов жилья построили по договорам бронирования, резервирования и так далее.

Каждая вторая квартира, которую профинансировали дольщики, реализуется по «серым» схемам. 70 процентов рынка Нур-Султана реализуется в обход закона. В Караганде эта цифра достигает 100 процентов. Кроме того, в Нур-Султане 18 строительных компаний продают квартиры без разрешительных документов. А еще есть и монополизация рынка — доля BI Group — это 22,7 процента построенного жилья и 42 процента в стоимостном выражении.

Застройщики ждут дальнейшего падения продаж, а также опасаются окончания программы «7-20-25» вслед за уже прекратившими работу программами «Нурлы жер» и «Баспана хит» — они стимулировали спрос как на первичное жилье, так и на «вторичку». Эти программы позволили за последние пять лет (вместе с пенсионными накоплениями) направить в строительство пять триллионов тенге, но чтобы удовлетворить спрос на жилье, нужно ежегодно вливать до десяти триллионов тенге. Без этого на обеспечение потребностей граждан в жилье понадобится сорок лет.

Итак, кыздар мен жiгiттер, перед правительством задача стоит сложнее, чем перевезти через реку капусту, козу и волка. Надо как-то запустить деньги в строительную отрасль, где привыкли устанавливать свои правила хозяева жизни, и обеспечить население недорогим жильем. Варианты есть — отменить этих самых хозяев, дать им еще больше денег на дорогие проекты или ничего не делать.